沈建忠：物業(yè)管理行業(yè)需要提升價值共識
2020-06-282020年，一場突如其來的新冠肺炎疫情，將物業(yè)管理行業(yè)推到了第一線，幾乎一夜之間，千萬物業(yè)人吹響了“集結(jié)號”，為社區(qū)筑起最堅固的防線。
“我們也沒想到，央視《經(jīng)濟半小時》欄目會專門為物業(yè)管理行業(yè)做一期節(jié)目，播出紀錄片《物業(yè)英雄》，這也是主流媒體首次提出‘物業(yè)英雄’這個稱呼，這是社會對我們物業(yè)管理行業(yè)的認可?！?中國物業(yè)管理協(xié)會會長沈建忠在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。在他看來，這次物業(yè)人所取得的成績，其背后是物業(yè)管理行業(yè)多年來開展轉(zhuǎn)型升級，推進信息化、數(shù)字化、智能化、科技化發(fā)展的結(jié)果。
這位當年媒體口中的樓市行政化調(diào)控“執(zhí)行主官”，在住房和城鄉(xiāng)建設部房地產(chǎn)司工作35年，曾見證了深圳第一家物業(yè)服務企業(yè)的誕生，也見證了物業(yè)管理行業(yè)近四十年的發(fā)展歷程。他認為，盡管物業(yè)管理行業(yè)近幾年發(fā)展迅速，成績斐然，但是依然存在一些制約行業(yè)發(fā)展的問題。面對未來，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展任重道遠。
━━━━取得價值共識，完善市場機制
“業(yè)主對物業(yè)服務品質(zhì)不斷提升的要求和物業(yè)服務成本上升形成的巨大矛盾，是物業(yè)管理行業(yè)面臨的主要難題。”沈建忠表示，在他看來，在物業(yè)費的制約下，現(xiàn)有的物業(yè)服務企業(yè)在原有服務基礎上提供更為優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務難以為繼。
對此，他舉了一個老舊小區(qū)停車管理的例子。北京衛(wèi)視《向前一步》欄目曾播出了一期關于老舊小區(qū)停車費的節(jié)目。節(jié)目中報道的小區(qū)由于早期的規(guī)劃設計問題，停車一直缺乏規(guī)范化管理，居民停車靠自主占位，有的甚至設置地鎖。為了改變這種狀況，街道居委會曾嘗試引進一家停車管理公司，對小區(qū)停車位改造升級，實施規(guī)范化管理，但這一舉措需要收取基本的停車費用，以保證正常運轉(zhuǎn)，但很多業(yè)主持反對意見，如果協(xié)調(diào)不下來，停車服務很難維持下去，物業(yè)服務的提升也往往遇到同樣的問題。
在物業(yè)管理行業(yè)，物業(yè)服務費調(diào)整機制像一座難以撼動的冰山。在一些小區(qū)，物業(yè)服務費市場化定價，居民能享受較好的物業(yè)服務，但更多小區(qū)的物業(yè)服務費幾年甚至十幾年調(diào)不了，而人力資源成本卻一直在增加，這些基礎問題成為物業(yè)管理行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的阻礙。
優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務和普通物業(yè)服務的區(qū)別實際上受物業(yè)費的制約，在相當一部分人的概念里，覺得對物業(yè)服務不滿意拒繳物業(yè)費理所當然，這就導致大部分物業(yè)服務只能停留在普通層面。目前國內(nèi)普通住宅物業(yè)費平均價格在2元/平方米左右，一些老舊小區(qū)物業(yè)費甚至只有幾毛錢。各地在物業(yè)管理政策調(diào)整中已經(jīng)涉及這些問題，例如今年5月1日，《北京市物業(yè)管理條例》實施，物業(yè)服務費實行市場調(diào)節(jié)價備受關注。
“這背后的根本原因是在服務價值上沒有形成共識。”在沈建忠看來，優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務可以為資產(chǎn)帶來溢價，真正受益的是社會和業(yè)主。一些實例證明，在二手房市場，物業(yè)服務好的小區(qū)房產(chǎn)成交單價會比周邊項目平均高2000元以上，所以，物業(yè)費不是越低越好，它應該是一個全生命周期價值概念，質(zhì)價相符才是普適性的規(guī)律。
但目前社會對專業(yè)物業(yè)服務價值和物業(yè)服務企業(yè)專業(yè)地位的認識和接納程度不高，因此在市場化進程中，低價格往往更具有競爭優(yōu)勢，市場也因此出現(xiàn)劣幣驅(qū)逐良幣的現(xiàn)象。對此，沈建忠認為，單純的價格競爭真正受到傷害的是業(yè)主的不動產(chǎn)，也只會給行業(yè)發(fā)展帶來不利影響，因為不動產(chǎn)得不到有效的管護，特別是隱蔽的設備設施維護，是以縮短房屋的使用壽命為代價的。只有聯(lián)合各界力量共同推動社會對全生命周期物業(yè)服務價值的共識，建立起公開、公正、公平的競爭機制，通過健全的誠信體系，實現(xiàn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰，才能為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展打開全面升級的通道。
━━━━推動物業(yè)管理行業(yè)向現(xiàn)代服務業(yè)轉(zhuǎn)型
“我國已經(jīng)進入中等收入國家的行列，人民需求也變得更多元化，只有向現(xiàn)代化服務業(yè)轉(zhuǎn)型才有出路?！鄙蚪ㄖ冶硎尽ＫJ為：物業(yè)管理行業(yè)向現(xiàn)代服務業(yè)轉(zhuǎn)型的標志主要體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)集中度、智能科技、商業(yè)模式創(chuàng)新和專業(yè)化等方面。
從產(chǎn)業(yè)集中度來看，首先要符合“二八定律”，即20%的骨干企業(yè)，掌握80%的產(chǎn)業(yè)資源。只有產(chǎn)業(yè)集中度提高，企業(yè)才有可能做到平臺化、智能化、科技化，才能有效提升服務效率、服務水平，只有規(guī)?；б?，企業(yè)才能騰出身手日后實現(xiàn)精細化。
但目前國內(nèi)已有近23萬家物業(yè)服務企業(yè)，并且每年以20%——30%的數(shù)量增長。對于這種現(xiàn)狀，沈建忠指出：這不是行業(yè)理想的發(fā)展趨勢，目前行業(yè)大部分企業(yè)還是小而全，在低水平競爭，未來一定是企業(yè)品牌建設和核心競爭力的競爭，因此物業(yè)管理行業(yè)需要培育一批領軍骨干企業(yè)，以開放、平和的心態(tài)對待正在發(fā)生的兼并、重組，要鼓勵、支持、引導資本的介入，推動行業(yè)集中度的提升。
同時，他認為，產(chǎn)業(yè)的高度集中化并不意味著中小企業(yè)沒有生存空間，失去價值，中小企業(yè)可以通過走專業(yè)化道路，做專、做精，實現(xiàn)小而美、小而專，實現(xiàn)自身價值，在多元化的誘惑面前，中小企業(yè)要保持一顆平常心，根據(jù)企業(yè)的自身條件有所為，有所不為。
在行業(yè)智能化科技化方面，他提出行業(yè)應該充分調(diào)動起資源共享理念，企業(yè)不一定要全部自己做研發(fā)，而是要分享現(xiàn)代科技成果，懂得資源整合，用共享經(jīng)濟理念，加上協(xié)調(diào)發(fā)展的理念，通過整合資源來壯大規(guī)模?；ヂ?lián)網(wǎng)時代的成長邏輯不是取決于你擁有多少資源，而是取決于你能整合多少資源。資源也不一定需要用錢去買，可以用商業(yè)創(chuàng)新模式進行整合。
在商業(yè)模式創(chuàng)新方面，他認為，創(chuàng)新商業(yè)模式應抱有開放和敬畏的心態(tài)。商業(yè)模式創(chuàng)新的難點是要在動態(tài)狀態(tài)下平衡好各方利益的關系、內(nèi)外部的關系，要把資源、技術(shù)、人力、資本、市場的需求有效整合，形成生態(tài)圈、生態(tài)系統(tǒng)。在這一過程中，競爭要素、增長邏輯的任何變化，都會要求生態(tài)圈內(nèi)的要素重新組合達到新的平衡。如何讓企業(yè)在賺到錢的同時，給競爭對手、合作伙伴、服務對象創(chuàng)造價值，這就需要企業(yè)不斷創(chuàng)新商業(yè)模式。
對于如何推動物業(yè)管理行業(yè)向現(xiàn)代服務業(yè)轉(zhuǎn)型，沈建忠認為有兩點需要把握，一是推進物業(yè)管理行業(yè)的法治化，二是爭取產(chǎn)業(yè)化政策支持。
━━━━讓物業(yè)服務更簡單，更有價值
對于近幾年在行業(yè)中被較多提及的增值服務概念，沈建忠認為社會上可能對此存在誤解。他表示：“很多人認為增值服務只是單純?yōu)榱似髽I(yè)提升利潤率而提供的服務，但實際上增值服務是通過物業(yè)服務為業(yè)主提高物業(yè)價值，讓業(yè)主獲得更多的價值回報，讓物業(yè)服務更簡單，更有價值?！?/p>
對此，他舉了一個蘋果手機的例子，很多人喜歡買蘋果手機，是因為蘋果手機的體驗超出人們的預期。新穎的引導消費理念讓果粉們進入全新的消費領域，感到物所超值。讓他感到欣慰的是，國內(nèi)一些龍頭企業(yè)已經(jīng)嘗試按照幸福社區(qū)來打造整個服務體系，提供的很多服務可能消費者還沒有意識到，例如彩生活等一些平臺的很多增值服務，這些服務由物業(yè)服務企業(yè)來整合、專業(yè)公司來提供。再如碧桂園服務等公司正在打造的管家體系，就像私人醫(yī)生一樣，管家對業(yè)主家庭生活方方面面都能夠提供專業(yè)的意見和服務。
━━━━扎實做好服務是根本
這場沒有硝煙的“戰(zhàn)疫”，不僅讓物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主、街道社區(qū)建立起前所未有的緊密聯(lián)系，也讓物業(yè)股在整體下行的資本市場走出一番逆市上漲的行情。
據(jù)記者統(tǒng)計，截至2020年6月22日，A+H股26家物業(yè)股2020年以來算術(shù)平均的區(qū)間漲幅達52%，加權(quán)平均漲幅達101%。繼頭部物業(yè)服務企業(yè)上漲后，二線物業(yè)服務企業(yè)近期受捧，其中，銀城生活服務年初至今漲182.7%、永升生活服務年初至今漲141%，而同期恒生指數(shù)累計下跌13%。
“在這樣一個經(jīng)濟形勢下，資本市場還能對這個行業(yè)上市企業(yè)價值予以充分肯定，這也說明我們的付出是值得的?！鄙蚪ㄖ冶硎?，“過去的一年，上市物業(yè)服務企業(yè)借助上市資金和平臺優(yōu)勢，進行了多業(yè)態(tài)規(guī)模擴張和多元化服務布局，正在實現(xiàn)由資本驅(qū)動的外延式增長到市場主導的內(nèi)生式發(fā)展的轉(zhuǎn)化，進一步鞏固和擴大市場占有率。這些企業(yè)在運營模式、盈利能力、創(chuàng)新能力、發(fā)展方向等方面的表現(xiàn)給行業(yè)帶來了巨大信心，他們在引領行業(yè)快速發(fā)展的過程中也扮演著越來越重要的角色。也是資本能認同物業(yè)服務價值的原因之一”。
但他同時也提出，盡管在資本的推動下，上市物業(yè)服務企業(yè)市盈率普遍走高，但對于物業(yè)服務企業(yè)來說，扎實做好服務是根本，只有打下堅實的基礎，才能實現(xiàn)企業(yè)規(guī)?；l(fā)展，物業(yè)服務價值形成共識才能有堅實的基礎。
中房報記者 唐珊珊 | 北京報道