新規(guī)破解表決難 公共維修資金不再“沉睡”
2020-06-285月28日，十三屆全國人大第三次會議表決通過的民法典，在現(xiàn)行物權(quán)法規(guī)定的基礎(chǔ)上，適當降低了業(yè)主共同決定事項的表決要求，并且新增了緊急情況下可通過特別程序使用維修資金的規(guī)定。
業(yè)內(nèi)人士表示，民法典進一步明確了法律程序，降低了相關(guān)門檻，有利于提高公共維修資金利用率，更及時地維護業(yè)主的合法權(quán)益。
圖片來源：新華社
表決難、耗時長，舊規(guī)程序備受爭議
如今，越來越多的小區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)老化，一些小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施開始出現(xiàn)問題，諸如墻皮開始脫落、電梯老化等，稍有不慎就可能引發(fā)安全事故。但是，這些問題往往涉及小區(qū)業(yè)主的整體利益，通常需要相關(guān)業(yè)主的表決后方可啟用公共維修資金進行解決。而在具體實踐中，在有限的時間內(nèi)，業(yè)主們往往難以達成一致。
此前的物權(quán)法規(guī)定，公共維修資金的使用分為一般情況和緊急情況兩種。一般情況下，由相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會或物業(yè)公司等作為主體提出使用建議，業(yè)主大會或占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過；如果出現(xiàn)應急情況的，則不需要三分之二以上的業(yè)主通過，由物業(yè)公司提出申請，業(yè)委會審核同意后，報住建局或房管局備案辦理。
對此，多位業(yè)內(nèi)人士及小區(qū)業(yè)主均表示，符合上述規(guī)定的緊急情況通常極少出現(xiàn)，按上述程序，很多小區(qū)維修問題不僅難解決，而且耗時很長；現(xiàn)實中，公共維修資金利用率很低。
新規(guī)降低使用門檻
針對近年來群眾普遍反映業(yè)主大會成立難、公共維修資金使用難等問題，5月28日下午表決通過的民法典，在現(xiàn)行物權(quán)法規(guī)定的基礎(chǔ)上，進一步完善了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度。
對于公共維修資金使用，民法典進一步完善了決策程序，降低通過這一事項的表決要求，將原草案第七十三條規(guī)定的“應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主，且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意”修改為“雙過半數(shù)”，比此前物權(quán)法規(guī)定的“三分之二”比例也有明顯下降。
此外，民法典還增加了一條規(guī)定，“緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用維修資金。”
記者了解到，按照規(guī)定，這筆維修資金屬于業(yè)主共有，經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造；維修資金的籌集、使用情況也應當公布。
中國人民大學法學院教授王利明表示，此前的規(guī)定要求較高，實踐中易造成業(yè)主開會難、議事難、表決難等問題，給居民的日常生活帶來極大不便。民法典將這一事項的表決要求降至面積和人數(shù)的“半數(shù)”，有利于讓公共維修資金不再“沉睡”。
民委員會將協(xié)助小區(qū)成立自治性組織
除了公共維修資金的問題外，業(yè)主委員會選舉難，也是此前很多小區(qū)亟待解決的難題。
對此，民法典出臺了“新辦法”，今后居民委員會應當對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。
“在基層實踐中，沒有業(yè)主大會和業(yè)主委員會，業(yè)主就像一盤散沙。聘請物業(yè)服務(wù)公司、處理和居民委員會的關(guān)系以及保護業(yè)主的權(quán)益，都很難展開?！睋?jù)媒體報道，全國人大常委會委員殷一璀在分組審議草案時呼吁，除了加強政府指導，還應給設(shè)立業(yè)主大會和業(yè)主委員會提供更多法律支撐。
對于上述即將施行的新規(guī)，北京一物業(yè)公司負責人向記者表示，“這樣進一步明確法律程序，降低了相關(guān)門檻，不僅降低了地方政府的工作難度，物業(yè)公司開展工作也變得更加順暢，最重要的是能更及時地維護業(yè)主的合法權(quán)益，從而能有效避免一些不必要的損失。”