【轉(zhuǎn)載~中華人民共和國(guó)中央人民政府】關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知
2021-04-14
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知
建房規(guī)〔2020〕10號(hào)
各省、自治區(qū)、直轄市、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳（委、管委、局）、黨委政法委、文明辦、發(fā)展改革委、公安廳（局）、財(cái)政廳（局）、人力資源社會(huì)保障廳（局）、應(yīng)急廳（局）、市場(chǎng)監(jiān)管局（廳、委），各銀保監(jiān)局：
居住社區(qū)（住宅小區(qū)）是居民生活的主要空間，是基層社會(huì)治理的重要內(nèi)容。住宅物業(yè)管理事關(guān)群眾生活品質(zhì)，事關(guān)城市安全運(yùn)行和社會(huì)穩(wěn)定。為深入貫徹黨的十九大和十九屆四中、五中全會(huì)精神，全面落實(shí)《中華人民共和國(guó)民法典》、《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見(jiàn)》和《中共中央辦公廳印發(fā)<關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市基層黨的建設(shè)工作的意見(jiàn)>的通知》有關(guān)要求，加快發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)向高品質(zhì)和多樣化升級(jí)，滿足人民群眾不斷增長(zhǎng)的美好居住生活需要，現(xiàn)就加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作通知如下。
一、融入基層社會(huì)治理體系
（一）堅(jiān)持和加強(qiáng)黨對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。推動(dòng)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立黨組織。建立黨建引領(lǐng)下的社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)居民參與積極性，形成社區(qū)治理合力。推動(dòng)業(yè)主委員會(huì)成員和物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人中的黨員擔(dān)任社區(qū)黨組織兼職委員，符合條件的社區(qū)“兩委”成員通過(guò)法定程序兼任業(yè)主委員會(huì)成員。鼓勵(lì)流動(dòng)黨員、退休人員中的黨員將組織關(guān)系轉(zhuǎn)入社區(qū)黨組織，推動(dòng)市、區(qū)兩級(jí)機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位黨組織、在職黨員主動(dòng)參與社區(qū)治理，有效服務(wù)群眾。
（二）落實(shí)街道屬地管理責(zé)任。街道要建立健全居住社區(qū)綜合治理工作制度，明確工作目標(biāo)，及時(shí)研究解決住宅物業(yè)管理重點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題。鼓勵(lì)街道建立物業(yè)管理工作機(jī)制，指導(dǎo)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)，積極推動(dòng)業(yè)主設(shè)立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，辦理業(yè)主委員會(huì)備案，并依法依規(guī)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責(zé)。指導(dǎo)開(kāi)展物業(yè)承接查驗(yàn)并公開(kāi)結(jié)果，監(jiān)督物業(yè)項(xiàng)目有序交接。突發(fā)公共事件應(yīng)對(duì)期間，街道指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展應(yīng)對(duì)工作，并給予物資和資金支持。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)公共服務(wù)事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)費(fèi)用。
（三）推動(dòng)城市管理服務(wù)下沉。推動(dòng)城市管理服務(wù)向居住社區(qū)延伸，依托城市綜合管理服務(wù)平臺(tái)，建立群眾反映問(wèn)題的受理處置機(jī)制。明確部門和單位職責(zé)清單，壓實(shí)工作責(zé)任，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違章搭建、毀綠占綠、任意棄置垃圾、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、電動(dòng)自行車違規(guī)停放充電、占用堵塞公共和消防通道等違法違規(guī)行為。依法明確供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位服務(wù)到最終用戶，落實(shí)專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和更新責(zé)任。
（四）構(gòu)建共建共治共享格局。街道要發(fā)揮居民的主體作用，調(diào)動(dòng)社區(qū)社會(huì)組織、社會(huì)工作服務(wù)機(jī)構(gòu)、社區(qū)志愿者、駐區(qū)單位的積極性，共同參與居住社區(qū)治理，構(gòu)建共建共治共享的基層社會(huì)治理體系，實(shí)現(xiàn)決策共謀、發(fā)展共建、建設(shè)共管、效果共評(píng)、成果共享。暢通居民投訴渠道，健全12345熱線投訴轉(zhuǎn)辦機(jī)制，提高投訴處置效能。加強(qiáng)物業(yè)管理調(diào)解組織建設(shè)，發(fā)揮基層綜治中心和網(wǎng)格員作用，積極促進(jìn)物業(yè)管理矛盾糾紛就地化解。
二、健全業(yè)主委員會(huì)治理結(jié)構(gòu)
（五）優(yōu)化業(yè)主委員會(huì)人員配置。街道負(fù)責(zé)指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主委員會(huì)換屆改選小組，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的人選推薦和審核把關(guān)。鼓勵(lì)“兩代表一委員”參選業(yè)主委員會(huì)成員，提高業(yè)主委員會(huì)成員中黨員比例。探索建立業(yè)主委員會(huì)成員履職負(fù)面清單，出現(xiàn)負(fù)面清單情形的，暫停該成員履行職責(zé)，提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)終止成員資格并公告全體業(yè)主。市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、街道要加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)成員法律法規(guī)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)主委員會(huì)成員依法依規(guī)履職能力。
（六）充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)作用。業(yè)主大會(huì)可根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，通過(guò)議事規(guī)則和管理規(guī)約約定，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)行使一定額度內(nèi)業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益支出、住宅專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱維修資金）使用決策權(quán)力。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主遵守法律法規(guī)、議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)決議，對(duì)業(yè)主違規(guī)違約行為進(jìn)行勸阻。對(duì)多次催交仍拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，可根據(jù)管理規(guī)約規(guī)定的相應(yīng)措施進(jìn)行催交。探索將惡意拖欠物業(yè)費(fèi)的行為納入個(gè)人信用記錄。
（七）規(guī)范業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開(kāi)會(huì)議，在決定物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)前，應(yīng)公開(kāi)征求業(yè)主意見(jiàn)，并報(bào)告社區(qū)黨組織和居民委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)可授權(quán)業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)專職工作人員承擔(dān)日常事務(wù)，明確工作職責(zé)和薪酬標(biāo)準(zhǔn)。探索建立業(yè)主委員會(huì)換屆審計(jì)制度。
（八）加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)每年向業(yè)主公布業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)與收益、維修資金使用、經(jīng)費(fèi)開(kāi)支等信息，保障業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。業(yè)主委員會(huì)作出違反法律法規(guī)和議事規(guī)則、管理規(guī)約的決定，街道應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期整改，拒不整改的依法依規(guī)撤銷其決定，并公告業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的，街道指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。加大對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員違法違規(guī)行為查處力度，涉嫌犯罪的移交司法機(jī)關(guān)處理。
三、提升物業(yè)管理服務(wù)水平
（九）擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋范圍。街道要及時(shí)積極推動(dòng)業(yè)主設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理。暫不具備設(shè)立業(yè)主大會(huì)條件的，探索組建由社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主代表等參加的物業(yè)管理委員會(huì)，臨時(shí)代替業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作。結(jié)合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，引導(dǎo)居民協(xié)商確定老舊小區(qū)的管理模式，推動(dòng)建立物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一管理在管項(xiàng)目周邊老舊小區(qū)。暫不具備專業(yè)化物業(yè)管理?xiàng)l件的，由街道通過(guò)社區(qū)居民委員會(huì)托管、社會(huì)組織代管或居民自管等方式，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋。
（十）提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。全面落實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量主體責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要健全服務(wù)質(zhì)量保障體系，建立服務(wù)投訴快速處理機(jī)制，加強(qiáng)人員車輛管理，定期巡檢和養(yǎng)護(hù)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全，做好綠化養(yǎng)護(hù)，協(xié)助規(guī)范垃圾投放并及時(shí)清掃清運(yùn)，改善居住環(huán)境，提升居住品質(zhì)，打造優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。發(fā)揮物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)作用，編制物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范從業(yè)人員行為。支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼并重組，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)規(guī)?；?、品牌化經(jīng)營(yíng)，提升整體服務(wù)水平。
（十一）完善物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成機(jī)制。物業(yè)服務(wù)價(jià)格主要通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定服務(wù)價(jià)格，可根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物價(jià)指數(shù)等因素動(dòng)態(tài)調(diào)整。提倡酬金制計(jì)費(fèi)方式。城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要公布物業(yè)服務(wù)清單，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)要監(jiān)測(cè)并定期公布物業(yè)服務(wù)成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商物業(yè)費(fèi)時(shí)參考。引導(dǎo)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)合同約定物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)整方式。物業(yè)服務(wù)價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，由有定價(jià)權(quán)限的價(jià)格部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定并公布基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，建立動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。
（十二）提升物業(yè)服務(wù)行業(yè)人員素質(zhì)。推動(dòng)物業(yè)服務(wù)人員職業(yè)技能等級(jí)認(rèn)定工作。開(kāi)展職業(yè)技能培訓(xùn)和競(jìng)賽，提高從業(yè)人員整體素質(zhì)和技能水平。引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)健全薪酬制度和員工激勵(lì)制度，引入高技能人才和專業(yè)技術(shù)人才。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在保障安全、業(yè)主共同決策同意的前提下，可利用閑置房屋用于員工住宿。符合條件的員工優(yōu)先納入住房保障范圍。組織開(kāi)展最美物業(yè)人宣傳選樹活動(dòng)，增強(qiáng)從業(yè)人員榮譽(yù)感和歸屬感。
四、推動(dòng)發(fā)展生活服務(wù)業(yè)
（十三）加強(qiáng)智慧物業(yè)管理服務(wù)能力建設(shè)。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈和人工智能等技術(shù)，建設(shè)智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)，提升物業(yè)智慧管理服務(wù)水平。采集房屋、設(shè)施設(shè)備、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等數(shù)據(jù)，共享城市管理數(shù)據(jù)，匯集購(gòu)物、家政、養(yǎng)老等生活服務(wù)數(shù)據(jù)，確保數(shù)據(jù)不泄露、不濫用。依法依規(guī)與相關(guān)部門實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享應(yīng)用。
（十四）提升設(shè)施設(shè)備智能化管理水平。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)以智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)為支撐，通過(guò)在電梯、消防、給排水等重要設(shè)施設(shè)備布設(shè)傳感器，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)采集。建立事件部件處置權(quán)責(zé)清單，明確處置業(yè)務(wù)流程和規(guī)范，實(shí)現(xiàn)智慧預(yù)警、智慧研判、智慧派單、智慧監(jiān)督。
（十五）促進(jìn)線上線下服務(wù)融合發(fā)展。鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸，探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)，提供定制化產(chǎn)品和個(gè)性化服務(wù)，實(shí)現(xiàn)一鍵預(yù)約、服務(wù)上門。物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展養(yǎng)老、家政等生活性服務(wù)業(yè)務(wù)，可依規(guī)申請(qǐng)相應(yīng)優(yōu)惠扶持政策。
五、規(guī)范維修資金使用和管理
（十六）提高維修資金使用效率。優(yōu)化維修資金使用流程，簡(jiǎn)化申請(qǐng)材料，縮短審核時(shí)限。建立緊急維修事項(xiàng)清單，符合清單內(nèi)容的，業(yè)主委員會(huì)可直接申請(qǐng)使用維修資金，尚未產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由街道組織代為維修，并從維修資金中列支相關(guān)費(fèi)用。因供水、排水、消防、電梯等緊急事項(xiàng)使用維修資金的，維修工程竣工后，應(yīng)當(dāng)公開(kāi)維修資金使用數(shù)額。探索維修資金購(gòu)買電梯安全責(zé)任保險(xiǎn)。
（十七）健全維修資金管理制度。提高維修資金管理機(jī)構(gòu)專業(yè)化、規(guī)范化管理水平。采用公開(kāi)招標(biāo)方式，綜合存款利率、資產(chǎn)規(guī)模和服務(wù)效能等因素，擇優(yōu)確定專戶管理銀行，控制專戶管理銀行數(shù)量。探索委托專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)維修資金，提高資金收益水平，并將收益分配給業(yè)主。加快維修資金管理信息系統(tǒng)建設(shè)，方便業(yè)主實(shí)時(shí)查詢。每年披露資金管理和使用情況，接受社會(huì)監(jiān)督。加強(qiáng)維修資金監(jiān)管，嚴(yán)肅查處侵占挪用資金等違法違規(guī)行為。
（十八）加大維修資金歸集力度。推動(dòng)新建商品房在辦理網(wǎng)簽備案時(shí)，由建設(shè)單位代為足額繳納維修資金。加大對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收維修資金的清繳力度。業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充維修資金。逐步實(shí)行商品房與已售公房維修資金并軌管理。
六、強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理
（十九）建立服務(wù)信息公開(kāi)公示制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在街道指導(dǎo)監(jiān)督下，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置設(shè)立物業(yè)服務(wù)信息監(jiān)督公示欄，如實(shí)公布并及時(shí)更新物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)、電梯和消防等設(shè)施設(shè)備維保單位和聯(lián)系方式、車位車庫(kù)使用情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r、物業(yè)費(fèi)和業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益收支情況、電梯維護(hù)保養(yǎng)支出情況等信息，可同時(shí)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)等方式告知業(yè)主公示內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展家政、養(yǎng)老等服務(wù)業(yè)務(wù)也應(yīng)對(duì)外公示，按雙方約定價(jià)格收取服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取公示收費(fèi)項(xiàng)目以外的費(fèi)用。
（二十）建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理制度。建立物業(yè)服務(wù)信用評(píng)價(jià)制度，制定統(tǒng)一的信用評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)全國(guó)信用信息管理平臺(tái)。根據(jù)合同履行、投訴處理、日常檢查和街道意見(jiàn)等情況，采集相關(guān)信用信息，實(shí)施信用綜合評(píng)價(jià)，依法依規(guī)公開(kāi)企業(yè)信用記錄和評(píng)價(jià)結(jié)果。依據(jù)企業(yè)信用狀況，由城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門授予信用星級(jí)標(biāo)識(shí)，實(shí)行信用分級(jí)分類監(jiān)管，強(qiáng)化信用信息在前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、政府采購(gòu)等方面的應(yīng)用。
（二十一）優(yōu)化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記注冊(cè)信息部門共享，探索建立健全物業(yè)服務(wù)合同備案、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人備案制度。完善物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度，加強(qiáng)招標(biāo)投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)、評(píng)標(biāo)專家和招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)監(jiān)管。引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門在征求街道意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)紅黑名單制度，推動(dòng)形成優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)環(huán)境。對(duì)嚴(yán)重違法違規(guī)、情節(jié)惡劣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接責(zé)任人員，依法清出市場(chǎng)。
各地區(qū)各部門要堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，把加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理作為保障和改善民生、創(chuàng)新基層社會(huì)治理的重要舉措，切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，優(yōu)化機(jī)構(gòu)設(shè)置，配齊專業(yè)人員，加強(qiáng)輿論宣傳，落實(shí)工作責(zé)任，研究制定出臺(tái)配套政策措施，確保本通知確定的各項(xiàng)任務(wù)落到實(shí)處。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將會(huì)同相關(guān)部門對(duì)貫徹落實(shí)情況進(jìn)行評(píng)估，總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)完善住宅物業(yè)管理有關(guān)制度。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
中央政法委
中央文明辦
發(fā)展改革委
公安部
財(cái)政部
人力資源社會(huì)保障部
應(yīng)急部
市場(chǎng)監(jiān)管總局
銀保監(jiān)會(huì)
2020年12月25日